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沈阳“25条房产新政”
  
该政策从今年11月1日起至2009年12月31日执行;今年以来,在全国房地产市场普遍低迷的情况下,沈阳房地产业“风景这边独好”,继续保持平稳健康发展态势。
   为防止房地产市场的大起大落,继续保持稳定、协调、健康发展的良好态势,沈阳市借鉴其他城市的经验并结合自身实际,出台了《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》,决定从今年111日起至20091231,执行25条活跃房地产市场的新政策。
  涉及房地产开发的12项行政事业性收费减半收取
  1.考古勘探费、发掘费
  2.人防工程质量监督费
  3.人防工程拆迁补偿费
  4.土地登记费
  5.城市占道费
  6.城市房屋拆迁管理费
  7.存量住宅房屋转让手续费
  8.存量非住宅房屋转让手续费
  9.新建商品住宅房屋转让手续费
  10.新建非住宅商品房转让手续费
  11.住宅房屋登记手续费
  12.非住宅房屋登记手续费
 
  “25条房产新政”内容如下:
  1、给予税费优惠。个人存量住房转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收。
  个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税税率按国家规定的1%收取;购买10000/平方米以下住房缴纳1.5%的契税。
  2、实行购房补贴。继续执行房交会期间购房补助政策。个人购买商品房缴纳专项维修基金,按现行标准的75%收取,交款时点为购房人办理房屋登记手续前。
  个人买卖存量普通住房交易手续费、个人贷款购买普通住房抵押(或预告)登记手续费、个人购买普通住房查档证明费减半收取。
  3、调整公积金贷款政策。职工单方正常足额缴存住房公积金的,贷款最高金额上限由15万元上调至20万元;夫妻双方贷款金额上限由25万元上调至40万元。
  商品房贷款最长年限由25年延长到30年,存量房贷款最长年限由15年延长到20年。
  贷款年龄限制由男60周岁、女55周岁,调整为男65周岁、女60周岁。
  住房公积金贷款购买商品房最低首付款比例调整为不低于购房总价款的20%
  对于已经缴存公积金且已经办理个人住房商业贷款的,在其再次购买住房时,可按有关政策申请住房公积金贷款,并享受购买首套住房的贷款政策。
  4、鼓励改善性购房。对人均住房建筑面积未达到沈阳市住房标准(2008年购房执行2007年人均27.01平方米标准;2009年购房执行2008年人均标准)、为改善其住房条件而购买第二套住房的家庭,或家庭中有年满18周岁以上子女购买第二套住房的,可比照首套住房贷款政策执行。
  5、保护购房者利益。房地产开发企业自主的向社会承诺房价,开发企业要践诺守信,接受舆论监督、群众监督和社会监督,并承担一切相关责任。
  6、实行经济适用住房货币化补贴。按照国家有关规定,对符合经济适用住房政策的,政府采取货币补贴的方式,由其自行购买住房。购房者凭购房的有效凭证向政府申领补贴。具体办法另行颁布。
  7、做强房地产经济。继续举办辐射沈阳经济区的四季房交会。继续做强县域房地产市场。通过危旧房改造、村屯改造、城镇基础设施建设,加速县域房地产市场发展。农民购买达到一定标准的城镇住房,取得《房屋所有权证》后,可将本人、配偶、未婚子女和在同一居住地老人的户口,迁移到房屋所在地。
  8、鼓励定价开发。鼓励开发企业依法依规定向、定价开发建设中低价位、中小户型的商品住房。
  9、采取净地(期地)方式出让土地。只要国土资源管理部门或土地储备机构与区级政府(含开发区管委会,下同)或原用地单位签订拆迁承包协议(或补偿协议),在相关区政府(含开发区管委会)处理好土地和地上物的产权、补偿安置等经济、法律关系的前提下,可提前实施土地出让。
  10、改变单一的拍卖供地方式。对可用于开发的经营性用地,采取灵活的供地方式,即可以通过招标、拍卖、挂牌3种方式进行出让。
  11、分块出让、分期付款、分割发证。对大面积地块在统一规划的前提下,实施分割出让。对正在拆迁的项目,根据拆迁进度可采取分期付款、分割发证。
  12、适当降低滞纳金收取比例。对土地已经成交且需年底之前交清地价款的,如在此前产生了滞纳金,且不是由于开发企业自身原因造成的,只要在2008年年底前交清全部地价款,滞纳金可适当下调。
  13、适当降低出让项目首付款比例。对土成交额在5000万元以上的项目,成交款首付比例由现行的50%调整为35%(不低于5000万元)。土地成交额在5000万元以下(含5000万元)的,于成交日一次性付清。如有特殊情况,付款方式需报市土地价格评审委员会批准。
  14、因地制宜,适当调整容积率。依据城市规划,合理确定规划条件。在区位不挡光的前提下,可适当提高容积率。
  15、科学合理定价。结合我市房地产实际供需情况,科学合理确定土地出让底价,促进我市房地产市场供需两旺。
  16、减缓征收部分税负。对自开票房地产开发企业的企业所得税,实行按月核算、按季预缴、年度汇算。房地产开发企业缴纳土地契税时,对配套费中的人防费、墙改基金和散装水泥基金3项费用合计49/平方米部分,不再征收契税。同时,土地契税按《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004134号)规定执行。
  对购买期地的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  延长房地产开发企业契税缴税时间。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的税务征收机关办理纳税申报,但可在纳税义务发生日期90日后的次月15日内缴纳税款。
  17、坚持配套先行。进一步加大配套资金投入,对当年竣工入住需市政设施配套的,全部列入本年度小区配套计划。同时,投入专项资金,对拟成片出让的土地,先行市政基础设施配套。
  18、加强金融扶持。鼓励支持银企对接,积极开展银团贷款、融资租赁、集合信托、团购消费等业务,推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。指导相关企业通过股权质押等途径多渠道融资,增加有效信贷投放。
积极推进房地产抵押权登记工作。房地产项目单位领取《商品房预售许可证》后,未销售的房屋即可办理在建工程抵押权登记手续;在建工程竣工并经房屋所有初始登记后,将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。
  19、做好事权下放。明确土地出让底价确定权限。市本级土地出让底价由市政府统一确定,各独立操作区及三环以外土地,出让底价由相关地区自行确定,但仍由市土地交易中心统一出让。
  独立操作区土地征地拆迁成本审核权下放给各区、开发区,由各区、开发区按有关规定核算拆迁成本和土地收益,相关要件备齐后,向市财政局申请返还土地成本和土地净收益,市财政局按规定提取“三金”,并在1周内返还。
  除城市总体规划权、分区规划和控详规划审批权外,独立操作区具体项目规划审批权下放给各区、开发区。
  20、强化招商服务。完善房地产项目规划方案的储备库,有计划、有步骤地开展招商引资工作。在具体工作中,由国土资源管理部门或土地储备机构负责,环保、文物等有关部门配合,在土地出让之前,完成土地的地质灾害危害性评估、压覆矿产资源评估、环境影响评价、环评报告评估和文物勘探工作。
  21、暂停或降低相关收费。暂停收取新设立房地产开发企业的企业注册登记费、税务登记证工本费,暂停收取房地产开发企业的年检费;涉及房地产开发的考古勘探费、发掘费等12项行政事业性收费按现行标准减半收取;涉及房地产开发的经营性收费按最低标准收取。加强对涉及房地产开发的各项收费管理,严禁各种形式的搭车收费。
  22、营造竞争环境。坚持促进房地产项目早落地、早开工、早建设、早使用的原则,探索打破行业垄断的机制,切实做好与项目建设密切相关的供水、供气、供电、供热、消防、人防等基础设施配套工作。
  23、创新审批服务机制。审批业务全部进入行政审批服务中心。建立健全集中办公、并联审批、缺席默认、限时审结制度,取消所有不必要的审批要件,创建一流的审批服务制度。发改、国土、规划和环保等部门,在土地出让前,要明确宗地的产业规划、环境影响和土地规划条件。在土地出让后,依据出让条件,简化环保、国土、规划项目审批内容,确保房地产开发企业在取得净地后的1个月内具备开工建设条件。
  24、完善房地产市场预警机制。加强对房地产行业发展的战略研究和市场走势分析,完善房地产统计和信息披露制度,健全房地产市场预警预报机制。同时,充分发挥行业协会作用,加强房地产开发企业与政府相关部门的沟通,积极引导和帮助企业提高竞争能力、抗风险能力和应对房地产市场变化的能力。
  25、做好市场服务管理工作。市政府有关部门要为房地产市场的发展做好各项服务工作,创造良好的环境。市政府将加强对各相关职能部门的监督检查,对影响房地产市场发展的违规违纪行为,予以严肃处理。
 
 
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