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当前沈阳房地产市场分析报告
  
一、2008年1-7月份沈阳房地产市场运行现状分析
1、保障性住房建设规划全面落实
在市委市政府的高度关注和大力督促下,我市通过新建、配建、转化以及回购等多种渠道,全速推进住房保障计划落实。今年145万平方米保障性住房的房源全部落实,其中新开工面积占51%,部分经济适用房已经封顶。经济适用房申购登记工作已于7月份开始。明年270万平方米保障性住房9月底前将开工建设。
2、开发建设投资大幅增加
17月份,全市房地产开发建设累计完成投资同比增长52.6%;施工面积比上年同期增长42.1%。全市房地产开发建设累计完成投资高于全国平均线20%多,反映出开发商对沈阳房地产市场充满信心。
3、商品房入市量保持增长态势
20081~7月份,批准入市面积比上年同期有大幅度增长,商品房和商品住宅批准入市面积同比增幅都超过20%。
47月份商品房销售比预想要好
20081~7月份,全市销预售商品房655.72万平方米,销预售金额244.51亿元,同比分别增长2.71%和8.27%。7月份,我市商品房销售面积96.59万平方米,同比增长12.4%。从而带动1~7月份全市商品房销预售面积同比增幅由1~6月份的1.2%,上升到2.71%。在全国商品房销售面积普遍走低的形势下,我市能取得这样的业绩超出人们的预料,实属来之不易。
5、商品住宅销售结构不断优化
20081~7月份,,批准入市商品住宅每套平均面积为91.76平方米,实际销售商品住宅每套平均面积为88.58平方米。在实际销售商品住宅中,套型面积60~90平方米的商品住宅是我市消费的高峰段,销售面积为187.84万平方米,占销售总量的35.60%。套型90~120平方米的住宅为次高峰段,销售面积占总量的29.51%。90平方米以下占销售总量46.65%,每平方米4000元以下占63.13%。从中看出,中小户型和中低价位商品住宅仍是市场主流需求,沈阳市房地产市场基本上符合国家宏观调控要求。
6、各区域商品房销售情况
20081~7月份,在全市10区、1市、3县共14个地区中,商品房销售面积最多的是于洪区,占全市销售总量的20.35%;其次是铁西新区18.86%,东陵区、大东区分别为11.47%、10.02%。
7、外地人购房再创记录
17月份,外地人购房占32.34%,同比增加2.18个百分点。其中省内外地人购房占全市购房总量的18.23%,外省市人占购房全市总量的13.98%。境外人购房共64套,面积7500平方米,占全市总面积的0.14%,创我市有关记载的最高记录。
8.住房消费贷款增势不减
200817月份,全市房地产抵押贷款面积1349.67万平方米,抵押贷款额244.31亿元,分别比去年同期增长12.2和7.7%。其中个人住房消费贷款面积467.99万平方米,贷款金额108.63亿元,分别同比增长17.8%和34.7%。这些说明我市房地产贷款受国家货币从紧政策影响并不明显。
9商业房地产呈蓬勃发展之势
随着沈阳经济活力的增强,商业房地产的需求日益旺盛。2008年1~7月份,商品房销售面积增幅最大是办公用房和写字楼,为235.49%;在存量房中,办公用房和商服用房都增长90%以上。
10、别墅销量激增
200817月份,全市别墅销售面积为2.48万平方米,同比增长243.76%。
11、沈阳经济区住房公积金个贷实现同城化
724日,8城市共同签署了《辽宁中部八城市住房公积金协作协议》,达成了具有实质性内容的合作意向,即今后在上述八城市正常缴存住房公积金的职工,在八城市异地购买可办理房屋所有权证的个人自住住房,可在购房所在地申请住房公积金贷款,执行购房所在地公积金贷款的现行政策及解释。沈阳各金融机构为支持这一举措,纷纷开辟“绿色通道”,即提供商业性组合贷款,设立异地组合柜台和优先审批通道。8月4日一铁岭市市民在沈阳住房公积金管理中心顺利地办理了第一宗贷款业务,节省了近4万元购房款。
12、夏季购房周取得圆满成功
710日至13日,“2008沈阳市夏季市民购房周活动”取得良好的效果。4天共有上万人次乘坐免费观展直通车到实地看房,达成房屋交易意向3409套、28.6万平方米、签约额12.8亿元。购房周后还组织了楼盘巡展,受到沈阳周边城市居民的欢迎。
13、房地产业是沈阳就业的热门产业。上半年沈阳人才市场需求情况显示,建筑装饰、房地产行业成为最热门的招聘行业,招聘的岗位和需求的人数均最多,求职的成功率最高,达到47.13%。调查显示,2007年,在沈阳的众多的行业中,金融业用人成本最高,采矿业、房地产行业紧随其后。这说明沈阳经济处于发展的极度扩张期,产业结构升级加快,房地产业发展的潜力巨大。
14、当前存在的主要问题
沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点:其一是受大气候影响,存在着持币待购的现象,影响商品房销售不畅。其二是存量房市场发展滞后。目前与一手房销售面积的比例为0.44:1。1~7月份,存量房销售面积持续下降,同比降幅为15.21%,其中存量住宅同比下降22.58%。其三是市场所需求的中低价住房供应不足。其四是基础配套设施建设跟不上开发进度。
依据上述各项指标可以看出,当前沈阳房地产市场的总体判断是平稳的、健康的、处于可持续发展状态;基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标。
当前全国主要城市房地产市场普遍低迷,交易量锐减。1-7月份,沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市,在全国城市中列第三位,在副省级城市中列第一位。据目前形势判断,我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位,我市已当之无愧地成为全国最好的房地产市场。
据初步了解到的情况,可以预测2008年秋交会将会是沈阳市房地产业一次空前的盛会。他将会打破由于全国大气候造成的房地产市场沉闷状态,可能会成为沈阳市2008年房地产市场发展的一个转机。
为什么这么说,理由有三条: “天时、地利、人和” 秋交会三项兼备。
1    秋交会“天时”因素
 主要表现有三个方面:
第一,国家对房地产业的宏观调控政策有所微调。 集中反映在6月13日,胡总书记在在北京召开省区市和中央部门主要负责同志会议讲话:“保持房地产市场稳定,切实防范金融风险”;7月27日在中央政治局会议上,胡总书记再次强调,:“引导资本市场、房地产市场健康发展,稳定对经济的预期”。
第二,省委省政府高度重视全国的房地产的发展,并于8月5号召开了电视电话会议,要求促进全省房地产业又快又好的发展。
第三,奥运会胜利闭幕,对沈阳房地产市场将是一个精神鼓舞与促进。
2.沈阳秋交会“地利”因素
第一,沈阳房地产市场和全国房地产市场的不完全同步性。当前沈阳房地产市场正处于本论周期的上升期。
第二,沈阳房地产市场消费结构良好。
第三,2008年,沈阳房地产市场刚性需求比较大。
第四,沈阳经济区正在启动,沈阳中心城市效应正在显现。
3.秋交会的“人和”因素
第一,市政府出台一系列购房优惠政策,得到了广大居民衷心欢迎。  
第二,持币待购现象将会有很大缓解。经过一段观望,持币待购的消费者大多数对沈阳房地产市场会有一个比较清楚的认识,调整了自己的消费预期。
          沈阳秋交会天时、地利、人和俱在,相信他会实现预期目的。
三、专家的几点建议
第一,对开发商的建议:建议开发商要珍惜秋交会的机会,牢牢把握住机遇,注意结合沈阳广大居民住房实际需求,推出自己的产品。沈阳住房市场的现状是,面向金领、银领阶层产品过多;而面向铜领阶层和铁领阶层产品较少。铜领阶层占全市居民40%,他们是我是住房消费的主体,他们所能承受的房价是4000元以下,而铁领阶层是3000元以下,希望开发商能充分考虑这个消费需求。
         第二,对广大消费者的建议。专家建议广大消费者,要正确判断沈阳房地产的发展趋势,沈阳房地产市场是全国最好的市场,最稳定的市场。沈阳房地产市场今后的基本走势仍然是稳步增长,平稳发展,没有下降空间。所以专家建议消费者既不能超出自己的经济能力去抢购,也不要等待降价持币待购,延误时机。当前我市大多数住房产品属于买方市场,是难得的住房消费好时机。
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